Het aantal koopovereenkomsten dat niet nagekomen wordt is in tijden van hoge inflatie in Turkije grooot. De grote verschillen in wisselkoersen en grote prijsstijgingen maken verkopers onzeker. De eerder gemaakte afspraken met makelaars over de hoogte van de koopprijs worden in twijfel getrokken en verkopers trekken zich op het allerlaatste moment nog terug. De kopers hadden intussen spaartegoeden vrijgemaakt, buitenlandse valuta omgewisseld, goud ten gelde gemaakt en soms zelfs de eigen woning verkocht. Wordt de schade die de koper leidt in dit soort gevallen wel gecompenseerd door ten minste een boetebeding?

Nederland: schending koopovereenkomst = boetebeding

In Nederland is het tekenen van een voorlopige koopovereenkomst bij de makelaar een doorslaggevend moment. Partijen verklaren over en weer in een onderhandse overeenkomst een boete te zullen gaan betalen en de notaris kan in relatieve rust het vooronderzoek doen en de daadwerkelijke overdracht via het kadaster voorbereiden. Als de verkoop niet doorgaat, kan de gedupeerde partij op basis van het koopcontract een beroep doen op de boeteclausule.

Het moment van overdracht is wanneer de notaris de akte van levering inschrijft bij de openbare registers van het kadaster. Synoniemen voor de akte van levering zijn transportakte, leveringsakte of overdrachtsakte. De gemiddelde doorlooptijd van een overdracht is ongeveer 2 maanden in Nederland.

Turkije: schending koopovereenkomst = aanbetaling terug

Een koopovereenkomst die u ondertekent bij de makelaar is in Turkije een document waar u bijzonder weinig rechten aan kunt ontlenen. Als de verkoper besluit alsnog niet te verkopen, dan is het slechts een document met wat onderlinge afspraken. U kunt géén levering afdwingen, een aanbetaling zult u vaak terug krijgen als de verkopende partij verhaal biedt en een boetebeding zal zelfs door de rechter niet worden toegewezen.

Sommige vastgoedexperts in Turkije stellen zelfs dat een overeenkomst opgesteld bij een makelaar een nietige overeenkomst is, omdat het niet het doel bewerkstelligt: de overdracht. Overige afspraken zijn dan ook nietig.

De akte van levering wordt in Turkije door koper en verkoper samen ingeschreven bij de openbare registers van het kadaster. Een notaris komt hier niet aan te pas.

Dit zorgt ervoor dat een overdracht binnen enkele dagen gerealiseerd kan zijn. De korte doorlooptijd leidt er ook toe dat de toegevoegde waarde van een koopcontract laag is, vooral bij bestaande bouw.

Het is helemaal niet verplicht een onderlinge koopovereenkomst op te stellen. Het contract dat de makelaar heeft opgesteld of dat u zelf opstelde, kan als bewijs dienen dat u een aanbetaling deed of voornemens was een overdracht te realiseren.

Het is handig om de aanbetaling via de bank te doen en in de omschrijving de kadastrale gegevens te vermelden. Dat zorgt voor een sterk bewijs. Print direct even het bankafschrift uit en bewaar dit.

Kortom: het opstellen van een koopovereenkomst voor een woning in Turkije is niet verplicht. Een boetebeding dat niet wordt uitgekeerd kan niet worden afgedwongen op basis van deze onderlinge overeenkomst conform Turks recht.

Wat kunt u wel met een onderlinge koopovereenkomst?

Een onderlinge koopovereenkomst is een bewijsmiddel. U kunt een rechter gemakkelijker overtuigen over gedane aanbetalingen. Een recht of plicht kunt u er echter lang niet altijd aan ontlenen.

Als u op basis van dit document voor een woning heeft betaald, die woning in gebruik heeft genomen en alle kosten voor die woning gedurende een bepaalde periode heeft voldaan, dan kunt u onder bepaalde voorwaarden via de rechter alsnog het eigendom van die woning claimen, aldus actuele jurisprudentie uit Turkije.

Als de onderlinge overeenkomst buiten Turkije is ondertekend, dan kan de rechter van dat land zich soms bevoegd achten om uitspraak te doen over tenminste de verbintenisrechtelijke aspecten. Regelmatig zien wij voorbeelden van contracten die betrekking hebben op een woning in Turkije, waarbij de partijen beiden in Nederland woonachtig zijn. Onder dat soort omstandigheden kan een Nederlandse rechter zich uitlaten over deze verbintenis.

Koopovereenkomst via een notaris in Turkije: levering afdwingbaar & boetebeding toewijsbaar

Een koopcontract kan ook bij de Turkse notaris worden opgemaakt, tegen een vergoeding die gebaseerd is op het bedrag dat in het contract genoemd wordt. Dit is een koopovereenkomst op termijn ofwel in het Turks een satış vaadi sözleşmesi: Eigenlijk kan vrijwel alleen in dit geval de levering van het onroerend goed ook worden afgedwongen bij de rechter.

Er wordt relatief weinig gebruik gemaakt van deze mogelijkheid om verschillende redenen:

• Er zijn kosten aan verbonden die afhankelijk zijn van het bedrag dat in het contact wordt genoemd.
• Bij nieuwbouw registreren aannemers vaak lage bedragen op de eigendomsbewijzen, die niet overeenkomen met de mondelingen afspraken. Aannemers zullen niet genegen zijn andere bedragen bij een notaris vast te gaan leggen, omdat er dan disbalans ontstaat in de boekhouding.

Samenvattend

Schade die een koper of verkoper leidt door het niet naleven van de afspraken in een onderling koopcontract wordt niet gecompenseerd door een boetebeding.  De Turkse wetgeving biedt andere uitgangspunten op basis waarvan een schadevergoeding kan worden gevorderd.

Bij een overdracht van een bestaande woning kan de transactie binnen enkele werkdagen plaatsvinden nadat partijen overeenstemming hebben bereikt over de aankoopprijs en verdeling van de kosten.

Het opstellen van een koopovereenkomst bij de notaris heeft vooral zin als de daadwerkelijke overdracht van een woning pas na enige tijd kan plaatsvinden. Uit fiscale overwegingen en de kosten die verbonden zijn aan een dergelijke “koopovereenkomst op termijn” wordt niet vaak van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.

Wilt u de grootste zekerheid over de levering en rechtsgeldige afspraken over boetes vastleggen? Dan is het een goed idee om Sepers c.s. in te schakelen of een andere deskundige. Neem contact op via +31 181 41 61 77 of mail naar info@seperscs.nl.

#boetebeding #geldigheid_boetebeding #afdwingbaarheid_boetebeding #kopeninturkije #realestate #contractenrecht